22 ноября в моем блоге появилось сообщение под заголовком «Анатомия протеста-3?, часть 1». В нем я анализировал, как провокация НТВ «Анатомия протеста – 2» распространяется, подобно раковой опухоли: от политической сферы к социальной, с федеральных телеканалов на региональные, и от лидеров политической оппозиции к инициативным группам в микрорайонах. Обещанная вторая часть будет посвящена вопросам использования земельных прав, в частности на примере московского микрорайона Калошино, о проблемах которого упоминалось в первой части.
Важным инструментом в этом вопросе является публичная кадастровая карта. Я решил выделить рекомендации по ее использованию, чтобы можно было выявить грубейшие и повсеместные нарушения земельного и жилищного законодательства в Москве, а также оценить в рублях убытки, которые мы терпим.
Итак, начнем с открывания публичной кадастровой карты. Вводим кадастровый адрес 77:03:0002010 в верхнем левом углу карты. Это адрес обозначает: Москва, ВАО, кадастровый квартал Калошино. Нажимаем кнопку «найти», и перед нами открывается этот квартал. Сдвигаем бегунок на шкале слева на одно-два деления вверх, и видим все строения и зарегистрированные земельные участки микрорайона Калошино.
Внизу находится Щелковское шоссе, выше — улица Амурская, слева — Амурский переулок, справа — промзона и далее улица Монтажная. Крупные серые прямоугольники обозначают жилые дома и производственные здания, сиреневые — школы и детские сады. Тонкие красные линии указывают на границы земельных участков, а маленькие красные цифры на них — их кадастровые номера. Из всех жилых домов только дом 9 по Щелковскому шоссе, стоящий вдоль Амурского переулка, имеет сформированный земельный участок №11.
Добавляем к адресу кадастрового квартала :11, нажимаем «найти» и в появившемся окне читаем, что участок зарегистрирован 1 января 2007 года как ранее учтенный объект недвижимости. Это основано на старых документах, которые имеют юридическую силу согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости». Однако этот закон, а также понятие «ранее учтенный объект недвижимости» вступили в силу 1 марта 2008 года. Значит, регистрация участка 1 января 2007 года невозможна!
Тем не менее, мы наблюдаем, что почти в каждом кадастровом квартале есть участки, зарегистрированные в тот же день. Это наводит на мысль, что дата регистрации была проставлена задним числом, а фактически участок зарегистрирован гораздо позже. Для чего — еще предстоит выяснить. Площадь участка составляет 3 284,94 кв. м, его кадастровая стоимость — 85 702 737,77 руб. Это значит, что земельный налог с дома составит 85 702 руб. в год, если мы не заставим Мосгордуму реагировать.
Границы участка располагаются всего на восемь метров от фасада дома, что подтверждает, что «старые» документы здесь не при чем: раньше такие маленькие участки не делали. Это типичный «минимальный» участок по принципам Лужкова. Он незаконен, так как статья 36 Жилищного кодекса и постановление Правительства РФ требуют, чтобы участки передавались собственникам помещений в доме с элементами озеленения, подъездными дорогами, детскими площадками и автостоянками.
Также участок признан незаконным, потому что собственников дома никто не уведомил о формировании и регистрации участка, тогда как проводка публичных слушаний по межеванию является обязательной. По закону, участок должен быть как минимум в два раза больше, означая, что собственники потеряли примерно 85 миллионов рублей. В пристройке к дому 9 на участке №10 располагается ресторан, и, возможно, именно его владельцы были инициаторами формирования участков №10 и 11.
Продолжаем исследовать кадастровый квартал Калошино. Справа, почти вплотную к участку №11, располагается участок №1001, один из трех, отведенных под строительство многоэтажных домов для ФСБ. Добавляем этот номер и видим, что участок зарегистрирован 20 марта 2009 года, его площадь составляет 10 300 кв. м, а стоимость — 183 023 790 руб. Этот участок в три раза больше соседнего, что говорит о том, что власти для себя не жадничают, но рядовых москвичей считают второстепенными.
На каком основании зарегистрирован этот участок? Первый проект реконструкции микрорайона отклонили намного раньше, второй еще не принят, а публичные слушания по нему намечены на 2013 год. Однако, несмотря на это, земли под строительство предоставляются! Это вопрос для следственного комитета, ведь цена вопроса составляет 183 миллиона рублей.
На участке №1001 находятся гаражи. Если бы их площадка вошла в участок №11 дома 9, то гаражники имели бы возможность работать с собственниками дома. Теперь же их изгоняют без реальной компенсации, и они могут получить новую площадку в неизвестном месте, где аренда будет гораздо выше.
Кроме того, в «Тверской-13» утверждается, что для домов ФСБ выделены свободные участки в микрорайоне. Это ложь, и источник информации в данном случае следует упрекнуть в безграмотности. Чтобы определить свободные участки, нужно знать границы всех смежных участков в микрорайоне.
Как уже упоминалось, это прежде всего границы по «старым» документам. Если они утеряны, официальное заключение должно подтвердить это. В противном случае, согласно Градостроительному кодексу РФ, участки определяются по нормативам времен строительства домов. Следовательно, свободным считается только то, что осталось. Но из всех существующих жилых домов в Калошино участок был сформирован только при упомянутом доме 9.
Таким образом, остальные жилые дома остаются «безземельными», и считать участок свободным — незаконно. Правительство Москвы ошибочно полагает, что если участок при доме не зарегистрирован, то городская власть имеет право им распоряжаться. Однако Верховный суд России постановил, что власти могут распоряжаться участками, которые могут принадлежать собственникам, только с их согласия.
Постановление принято в 2010 году, но разъясняет законодательство, действующее гораздо раньше. Это делает землеотвод под дома ФСБ незаконным.
На этой же карте имеется информация, актуальная для жителей Калошино, в связи с планируемым расширением Щелковского шоссе. Жирная красная линия, проходящая по середине шоссе, обозначает границу между кадастровыми кварталами. Кадастровый участок №29, примыкающий к Калошино, отделен от микрорайона тонкой красной линией, известной как «красная линия».
Анализируя участок №29, мы видим, что он также ранее учтенный, и поставлен на учет 01.01.2007. Установление красных линий регламентируется двумя постановлениями Правительства Москвы. Первое, 2001 года, должно было быть приведено в соответствие с федеральным законодательством еще в 2005 году. Второе, 2011 года, учитывает право собственности, однако, судя по всему, не учитывает принципы, указанные в постановлении судов. Законность красной линии Щелковского шоссе требует проверки.
Если эта линия законна и расширение шоссе не выйдет за ее пределы, претензий у жителей Калошино не будет. Однако необходимо тщательно следить за сохранением текущей карты и убедиться, что красную линию не передвинут ближе к домам. Также нужно проверить, соблюдены ли нормы расстояния от проезжей части до фасадов зданий.
К «нижней» половине Щелковского шоссе (кадастровый квартал 5002, участок 76) возникает еще больше вопросов. Участок 76 также поставлен на учет на ненадлежащем основании. Кроме того, в нескольких местах красная линия проходит по фасадам жилых домов. Это значит, что у них незаконно отнята часть земельного участка, и расширение шоссе может привести к тому, что проезжая часть приблизится вплотную к домам.
Такие ситуации часто встречаются и на других расширяемых магистралях. Главное — сохранить нужный фрагмент публичной кадастровой карты. Для этого нужно выполнить ряд действий: очистить окно с кадастровым номером, нажать F11 для увеличения, затем воспользоваться функцией «распечатать экран» и вставить фрагмент в WordPad для сохранения.
Для справки: Москва — это кадастровый округ № 77. В городе 23 кадастровых района, первые 10 из которых примерно совпадают с административными округами: 1) ЦАО, 2) СВАО, 3) ВАО, 4) ЮВАО, 5) ЮАО, 6) ЮЗАО, 7) ЗАО, 8) СЗАО, 9) САО, 10) Зеленоград. Остальные 13 находятся в окрестностях Москвы без видимой логики. Административные районы в кадастровых адресах формально отсутствуют, однако кадастровые кварталы обозначены на картах.
Если вы ищете участок по конкретному почтовому адресу, введите сначала 77: и номер административного округа, а затем, увеличивая масштаб, ориентируйтесь по карте.