Поговорим о принципах купли-продажи жилищных услуг и коммунальных ресурсов (ЖКУ), начиная с Гражданского кодекса РФ, который гарантирует свободу договора, не допускающую понуждения к его заключению, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность предусмотрена законом или добровольным обязательством (ст. 421). Условия договора определяются по усмотрению сторон, если содержание того или иного условия не предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422), которые, однако, не должны противоречить закону.
Касательно договора управления многоквартирным домом (МКД) возникает вопрос: что подразумевается под управлением МКД? Какие обязательства должна на себя брать управляющая организация (УО) и кто должен заключать с ней соответствующий договор? Согласно закону, заказчиком выступают собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. УО выбирается на общем собрании собственников (ОСС). УО, избранная ОСС, с каждым собственником заключает договор на условиях, предусмотренных решением общего собрания (ст. 162 ЖК РФ).
Законодатель предполагает, что собственники должны создать организацию для управления МКД. Однако для этого необходимо организовать коллективное хозяйство, которое заключит соответствующую сделку с владельцем этого комплекса. При этом, как известно, участие в колхозе является добровольным. Это значит, что решения общего собрания не могут обязывать лиц, воздержавшихся от вступления в колхоз, следовательно, не обязанных следовать его уставу.
По мнению российского правительства, собственник может заключить договор с УО через действия, которые свидетельствуют о намерении потреблять ЖКУ или о фактическом их потреблении (конклюдентные действия). Совершение конклюдентных действий считается подтверждением договора, заключенного на условиях, предусмотренных Постановлением № 354 (п. 6). Однако такой способ заключения договоров приемлем лишь для однократных сделок.
Можно представить ситуацию, когда любвеобильный мужчина, обратившись к симпатичной соседке, получает отказ при повторном визите. Если он попытается ссылаться на конклюдентные действия, это может привести к нежелательным последствиям. Очевидно, что конклюдентные действия, допустимые для устных соглашений, не подходят для длительных отношений, требующих четкой фиксации условий в письменном виде. Тем не менее судебная практика утверждает обратное.
Суд может взыскать задолженность по ЖКУ даже при отсутствии письменного соглашения между потребителем и УО. Отсутствие такого соглашения, по мнению суда, не оправдывает отказ от оплаты фактически потребленных ЖКУ. Но кто может принудить потребителей устанавливать гражданско-правовые отношения с УО, если они предпочитают иметь дело с производителями ЖКУ? Суды, исходя не столько из закона, сколько из своих внутренних убеждений, считают, что правоотношения между гражданином (организацией) и УО возникают по факту потребления ЖКУ, иначе это будет считаться неосновательным обогащением потребителей.
Рассмотрим еще раз отношения между мужчиной и его соседкой. Если она обратилась в суд с требованием о возмещении фактически оказанных услуг, согласится ли суд с таким иском? Суды, как правило, игнорируют, что обязательства сторон вытекают из их добровольного соглашения, а не из правил третьих лиц, включая федеральное правительство.
Действительно, источником обязательства может быть закон или условие, содержащееся в добровольном соглашении сторон, на волеизъявление которых не должны влиять никакие подзаконные акты. Отдельный вопрос касается общего имущества (ОИ). Очевидно, что собственником ОИ должно быть некое сообщество, которое должно получать плату за использование общего имущества, например, за прокат лифта.
Однако, решив взыскать задолженность по оплате ОИ в пользу УО, суд ссылается на ОСС, которое выбрало определенную УО для управления МКД. Суд считает, что обязанность собственника вносить плату за ЖКУ может основываться не только на договоре, но и на решении ОСС, даже если собственник не участвовал в этом собрании.
По мнению суда, соглашение между участниками собрания и УО обязывает собственника оплачивать содержание общего имущества на условиях, утвержденных решением ОСС. Однако, как уже было сказано, колхоз — дело добровольное. Тем не менее отсутствие договора между собственником и УО не равнозначно отсутствию правоотношений между ними, и собственник вынужден пользоваться услугами УО в силу расположения его помещения в МКД.
Суд, похоже, не учитывает, что жилищные услуги должны предоставляться исключительно на конкурсной основе, а условия поставки продуктов естественных монополий подлежат обязательному государственному регулированию, на что должна обратить внимание Антимонопольная служба (ФАС РФ). Правительство утверждает, что условия поставки ЖКУ собственникам и нанимателям помещений в МКД должны регламентироваться договором, заключаемым с УО, выбранной ОСС (п. 9 Постановления № 354).
Тем не менее, остается открытым вопрос: почему потребитель коммунальных ресурсов должен получать их на условиях, которые собственники обговаривают с посредником в лице УО? Например, электроэнергия, вырабатывающаяся на электростанциях, немедленно используется конечными потребителями без промежуточных складов. Очевидно, что ни на что, кроме удорожания продукции, посредники повлиять не могут.
Таким образом, возникает необходимость отменить положение о том, что договор, регулирующий условия поставки ЖКУ, может считаться заключенным через конклюдентные действия. Учитывая склонность УО к вымогательству средств у потребителей, угрожая отключением жизнеобеспечения, внесудебное отключение систем жизнеобеспечения следует расценивать как уголовно-наказуемое деяние.
Следует упомянуть Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22. В соответствии с документом отсутствие письменного договора между собственником и УО не освобождает собственника от оплаты ЖКУ именно этому посреднику. Эта правовая позиция переворачивает представление о принципах обязательственного права. Тем не менее суды, руководствуясь практикой, удовлетворяют необоснованные требования УО об оплате ЖКУ и, нарушая ст. 56 ГПК РФ, не требуют от УО доказательства законности своих требований. В остальном, как говорится, все хорошо.