Сюжет Восточный экономический форум — 2025 
istockphoto.com
5 сентября 2025 года на пленарном заседании Восточного экономического форума во Владивостоке президент России Владимир Путин предложил расширить Дальневосточную и Арктическую ипотеку (ДВиА) на вторичный рынок в населенных пунктах Дальнего Востока и Арктической зоны РФ, где не осуществляется строительство нового жилья, а также на все многодетные семьи, независимо от возраста родителей, и для всех категорий государственных и муниципальных служащих.
Хотя детали изменений в льготной программе еще находятся на стадии разработки, можно предположить, что условия будут аналогичны правилам получения семейной ипотеки на вторичное жилье. Основные требования к недвижимости таковы: объект должен находиться в населенном пункте, имеющем статус города, где строят не более двух многоквартирных домов. Кроме того, Путин поручил учитывать возраст и состояние объектов, сейчас в рамках семейной ипотеки доступны квартиры в домах не старше 20 лет и не находящихся в аварийном состоянии.
Объемы жилищного кредитования в городах с потенциальным доступом к ДВиА ипотеке на «вторичку»
В настоящее время Дальневосточная и Арктическая ипотека занимает третье место по объемам выдачи среди всех ипотечных программ Сбера в России, как отметили в сервисе Сбербанка «Домклик». Она уступает лишь семейной и рыночной ипотеке с долей 7,5%. Популярность программы продолжает увеличиваться — в августе 2025 года выдачи по программе выросли на 6% и достигли 20 миллиардов рублей.
В 2025 году на Дальнем Востоке абсолютное большинство жилищных кредитов составляют ДВиА ипотека — почти 80% от общего объема выдачи. Семейная ипотека, которая в некоторых городах и двух регионах ДВ распространяется на вторичное жилье, занимает лишь 13,3% объема. На «вторичку» на рыночных условиях приобрели всего 5% заемщиков.
После распространения Дальневосточной и Арктической ипотеки на вторичное жилье в городах, где отсутствует предложение от застройщиков, доступ к льготному ипотечному кредитованию появится в 87 населенных пунктах. В настоящее время вторичное жилье в этих городах можно приобрести в рамках «Семейной ипотеки».
За первые 8 месяцев 2025 года в банке в указанных городах было оформлено 4 тысячи ипотечных сделок на общую сумму 11,1 миллиарда рублей, а стоимость объектов, приобретенных в ипотеку, составила 15,7 миллиарда рублей. Наиболее востребованной категорией стали квартиры — на их покупку было выдано 10 миллиардов рублей.
Кредиты на загородную недвижимость также пользуются популярностью: на покупку готовых домов было выдано 460 миллионов рублей, а на строящиеся — 412 миллионов рублей.
Лидерами по объему ипотечного кредитования среди регионов и территорий ДВиА, где расположены города без новостроек, являются: Красноярский край (37%), Хабаровский край (10,9%), Мурманская область (10,3%), Амурская область (9%) и Республика Саха (Якутия) (8,3%).
Введение в сентябре 2020 года Дальневосточной и Арктической ипотеки на вторичную недвижимость в Магаданской области и Чукотском АО, где уже не ведется строительство новых многоквартирных домов, позволило значительно увеличить количество и объемы ипотечных сделок. Так, в Магаданской области в последующие 10 месяцев после введения ДВиА на вторичную недвижимость было совершено на 78% больше сделок, чем за аналогичный период до изменений в программе, а рост объема выдач составил 118%. В Чукотском АО аналогичные показатели выросли на 72% и 91% соответственно.
Тем не менее, такие изменения стали возможны благодаря эффекту низкой базы в этих регионах, где более десяти лет практически не велось строительство новых МКД, и на рынке не было альтернативы вторичной недвижимости.
Таким образом, в упомянутых городах, при введении новых параметров ДВиА ипотеки, рост количества и объема ипотечных сделок на вторичную недвижимость будет ограничен самим рынком недвижимости. За пять с половиной лет действия льготной программы рынок во многих регионах, где велось строительство первичной недвижимости, смог частично удовлетворить спрос. Наибольшее увеличение ипотечного кредитования может начаться в городах, где отсутствует предложение на первичном рынке, особенно с учетом расширения категорий граждан, которым станет доступна обновленная программа.
Потенциальные ипотечные заемщики при изменении условий ДВиА ипотеки
Население Дальнего Востока и Арктической зоны России составляет около 10 миллионов человек, в городах, потенциально имеющих доступ к ДВиА ипотеке на вторичную недвижимость, проживает примерно 2 миллиона человек. На данный момент, с момента начала действия программы, около 130 тысяч заемщиков воспользовались ДВиА ипотекой.
Всего в Дальневосточном федеральном округе, согласно данным Росстата за 2024 год, проживает 116 тысяч многодетных семей. Примерно 45 тысяч многодетных семей находятся на территориях Арктической зоны. Таким образом, около 160 тысяч многодетных семей, независимо от возраста родителей, смогут претендовать на получение ипотечного кредита на льготных условиях. Если учитывать только те территории Дальнего Востока и Арктической зоны, где нет доступа к первичной недвижимости, то там численность многодетных семей составляет 39,4 тысячи, и они получат доступ к льготному кредитованию, включая вторичное жилье.
В регионах действия ДВиА среди многодетных заемщиков Сбера почти половина — это те, кто по возрасту не подходит под действующие сейчас условия, то есть старше 35 лет. Таким образом, потенциально воспользоваться Дальневосточной ипотекой смогут более половины многодетных семей на обновленных условиях.
Также президент поручил распространить кредитование по условиям ДВиА ипотеки на всех муниципальных и государственных служащих в регионах и на территориях ее действия. По данным Росстата, в регионах ДВФО насчитывается более 111 тысяч бюджетников, еще 27 тысяч — на территории Арктической зоны РФ, всего более 138 тысяч человек смогут претендовать на получение льготных условий.
Объем рынка недвижимости в городах, где потенциально возможен доступ к ДВиА на «вторичку»
В настоящее время на платформе Домклик в городах без первичного жилья, расположенных на территории дальневосточных регионов и в Арктической зоне России, доступно более 7,9 тысяч объектов вторичной недвижимости. Общая площадь этих объектов составляет 446 тысяч квадратных метров, а стоимость — 34,7 миллиарда рублей.
Однако к покупке будут доступны только те объекты, возраст которых не превышает 20 лет и не признаны аварийными. Таких объектов в продаже значительно меньше. Из тех объектов, где удается точно определить возраст, только 782 объекта общей площадью 64 тысячи квадратных метров на сумму 5,2 миллиарда рублей подходят под условия. Вероятно, с началом действия программы объем подходящего предложения увеличится.
Также стоит отметить, что последние 20 лет значительная доля жилищного строительства в этих городах составляли частные дома. На вторичную недвижимость они составляют 10% рынка, а среди «вторички» моложе 20 лет их доля достигает 38%. Поэтому значительный объем выдач по Дальневосточной и Арктической ипотеке в новых условиях будет приходиться на покупку готовых загородных домов.
Прогнозируемые драйверы программы
После заявленных изменений условий предоставления доступа к Дальневосточной и Арктической ипотеке основными ограничениями станут: слабая развитость первичного рынка недвижимости, небольшое количество населения в городах, где появится возможность получить льготный кредит на приобретение готового жилья, а также устаревший жилой фонд, ограничивающий количество доступных к покупке объектов вторичной недвижимости.
Основным драйвером новых выдач станет расширение категорий граждан, на которых будет распространяться ДВиА ипотека. Поэтому наибольший прирост ожидается в Приморском крае, Республике Саха (Якутия), Хабаровском крае, Мурманской области и Арктической зоне Красноярского края — в этих регионах наибольшее количество населения и льготных категорий граждан.
Около 140 тысяч жителей макрорегиона смогут претендовать на ДВиА как сотрудники бюджетных организаций. К этой цифре можно добавить еще 160 тысяч многодетных семей. Однако эти категории могут пересекаться, а часть многодетных семей и бюджетников уже воспользовались льготными кредитами. С декабря 2019 года, когда была введена эта льготная программа, по ее условиям было оформлено более 130 тысяч кредитных договоров.
Значительную роль в росте ипотечных выдач сыграет отложенный спрос. Люди, которые не могли приобрести жилье по рыночным условиям, получат доступ к самой выгодной ставке в 2%. Этот фактор будет особенно важен в городах без первичной недвижимости. Однако данный спрос уже частично удовлетворен благодаря доступу к семейной ипотеке на вторичное жилье, где ставка значительно ниже рыночной — 6%, хотя в макрорегионе Дальнего Востока и Арктической зоны доля «семейки» не превышает 13%.
Кроме того, продолжающаяся урбанизация регионов Дальнего Востока и Арктической зоны станет еще одним драйвером программы, так как новые категории граждан будут более активно переселяться в города, в том числе в те, где станет доступна вторичная недвижимость по льготной ставке.
Для анализа ипотечного рынка и объема предложения были выбраны населенные пункты из актуального списка городов, в которых доступна семейная ипотека на вторичное жилье и располагающиеся в регионах Дальнего Востока и в Арктической зоне России. Из списка были исключены города Чукотского АО и Магаданской области, так как там уже доступно льготное кредитование на вторичную недвижимость.
Для подсчета численности населения, количества многодетных семей, муниципальных и государственных служащих в Арктической зоне были исключены территории Чукотского АО и Республики Саха (Якутия), так как эти регионы входят в состав ДФО, и данные по ним учитывались вместе с регионами ДВ.
Были проанализированы ипотечные выдачи в макрорегионе Дальнего Востока (Дальневосточный федеральный округ), а также в рассматриваемых городах за первые 8 месяцев 2025 года.
В качестве источника данных о численности населения был использован отчет Росстата о численности населения по муниципальным образованиям на 1 января 2025 года. Источником данных о численности многодетных семей и количестве государственных и бюджетных служащих послужила «База данных показателей муниципальных образований» (БД ПМО) Росстата на 1 января 2024 года и сборник Росстата «Труд и занятость в России — 2023».
Для создания портрета ипотечного заемщика в анализируемых городах использовались ипотечные выдачи с 2022 года.
Для оценки объема подходящего жилья были использованы данные с платформы Домклик о продаже вторичной недвижимости в городах без предложения первичной недвижимости.
