Сравнительно с предыдущими годами наблюдается снижение спроса на жилье — как на первичном, так и на вторичном рынках. istockphoto.com
Банки отклоняют почти половину заявок на ипотеку, и требования к заемщикам стали еще более жесткими. 
Председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков рассказал, что делать тем, кто все же намерен приобрести собственное жилье, и ожидать ли снижения цен в ближайшее время.
Антонина Лопаева, aif.ru: Многие риелторы утверждают, что в июне покупатели активно искали жилье. Значит, спрос растет, и у людей есть средства на квартиры?
Михаил Хорьков: По сравнению с прошлым годом спрос на жилье снизился — как на первичном, так и на вторичном рынках. Тем не менее, важно отметить: он больше не уменьшается. Объем сделок с ипотекой остается невысоким, хотя в некоторых городах наблюдаются всплески на 10-15 %. Мы видим не падение, а медленное восстановление рынка. Есть надежда, что во второй половине года результаты будут лучше, чем в первой, особенно на фоне снижения ключевой ставки ЦБ РФ. Она по-прежнему остается высокой, и значительное оживление рынка мы увидим только при ипотечных ставках хотя бы 14 %. Однако это не перспектива 2025 года.
Минус 2%. Россияне надеются на возврат доступной ипотеки Подробнее
— Правда ли, что у застройщиков скопились квартиры, которые они не могут реализовать?
— В ряде крупных городов это действительно так. Существуют такие параметры, как уровень распроданности и степень готовности объекта. Хорошим показателем считается, когда к моменту сдачи дома уровень распроданности составляет 70 %. Если он ниже, у застройщика могут возникнуть трудности, и тогда он начнет искать способы минимизации расходов. Это может сказаться на качестве строительства, и скорее всего, процесс будет затянут. На днях Минстрой представил свежую статистику: сроки ввода в эксплуатацию были перенесены для почти 30 % строящегося жилья. Из 118 млн кв. м это составляет 37,5 млн.
— Как это влияет на человека, который выбирает, у кого купить жилье?
— Покупателю не следует стесняться задавать вопросы застройщику. Информация о уровне распроданности и готовности объектов доступна. Если уровень ниже 60 %, то риски долгостроя могут возрасти. Если объект строится, но не продается, или застройщик скрывает информацию, возникает вопрос: будет ли дом возводиться с прежней скоростью.
Невыгодный клиент. Банки отказываются выдавать льготную ипотеку Подробнее
— Обычно осенью застройщики повышают цены. Как обстоит дело сейчас?
— В основном, цены не поднимаются. Их можно увеличивать, когда продажи идут хорошо, а планы выполняются. В настоящее время многим компаниям сложно наполнять свои эскроу-счета, и повышать цены не удается. Наоборот, в последние месяцы стали чаще предлагать скидки в 10-20 %. Не на все объекты и не сразу, но такая тенденция наблюдается. Эти скидки действительно помогают привлечь покупателей. Бывали случаи, когда даже скидки не приносили результатов.
Явного движения цен не наблюдается, хотя в СМИ время от времени появляются данные как о росте, так и о падении. Однако это отражает то, что цены находятся на месте. В целом, текущие цены близки к показателям конца 2024 года. Средние индикаторы немного увеличились на несколько процентов, но для конкретного выбора квартиры это несущественно.
Та же ситуация наблюдается и на вторичном рынке. Особенно по вторичным домам, которым всего год-два, продавцы пытаются назначать ту же цену, что и на новостройки. Однако часто им приходится значительно снижать стоимость в процессе поиска покупателей.
— Если у человека есть желание купить квартиру, но пока нет срочной необходимости, стоит ли приобретать ее сейчас или лучше подождать снижения цен?
— Я не верю в резкое снижение цен. Да, стагнация продолжится. Вопрос заключается в выборе конкретного объекта. Если у человека есть возможность купить без крупных и дорогостоящих кредитов, то ему стоит следить за рынком, изучать предложения и принимать решение. Продавцы по-прежнему предлагают хорошие скидки, но они действуют ограниченное время. Через полгода подходящего объекта может уже не быть. В таком случае, конечно, стоит купить и попробовать поторговаться.
Снова взлетят? Россиян предупредили о возможном росте цен на жилье Подробнее
Но следует учитывать, что в крупных городах ситуация может отличаться. Например, в Москве и Санкт-Петербурге нет избытка квартир, и скидки могут быть небольшими или отсутствовать вовсе. В то время как в Тюмени или Екатеринбурге новостроек больше, чем спрос на них. Также существуют региональные рынки, такие как Нижний Новгород: рынок первичного жилья там не дефицитный, но и не избыточный.
— Надолго ли замерли цены на жилье?
— Судя по текущей ситуации, можно предположить, что в течение года мы будем находиться в непростой ситуации. Оживление ипотеки и заметные изменения цен будут происходить медленно.
— Существует множество предложений по расширению льготных программ. Например, предоставление «Семейной ипотеки» всем, у кого есть дети младше 18 лет. Как вы к этому относитесь?
— Это отличная идея. Но никто не задается вопросом: за чей счет это будет реализовано? Государственная поддержка ипотеки требует значительных бюджетных расходов, то есть наших налоговых поступлений. Можем ли мы себе это позволить? Вопрос риторический. Льготы нужны, и год назад говорили о том, что ипотеку отменят, и останутся только адресные программы. Однако до сих пор большинство сделок по новому жилью проходит через льготные программы, что не является адресным подходом. Более того, большая часть средств по льготным программам не идет на улучшение жилищных условий. Строили и покупали студии, однокомнатные квартиры — то, что можно либо сдать в аренду, либо продать с прибылью, либо оставить «про запас».
Квадратные метры долгов. Что делать, если ипотека стала не по силам Подробнее
Чем больше у нас льготников, тем дольше будет сохраняться высокая ключевая ставка. Льготы должны быть адресными, так как сам факт наличия ребенка не означает, что семья нуждается в помощи.
— Может, ипотека и не нужна? Недавно «Дом.РФ» предложил по-другому решать вопрос с жильем для россиян и начать развивать аренду. Как вы думаете, есть ли у этой идеи будущее?
— Рынок аренды на сегодняшний день весьма неплохо себя чувствует. Кстати, во многом благодаря именно льготной ипотеке, которая за последние пять лет помогла заполнить рынок аренды новым предложением. И в ближайшие годы эта тенденция продолжится.
Те, кто не могут купить жилье, либо снимают, либо живут с родственниками. Это неизбежно. Темы о том, что стоит стимулировать аренду, предоставляя больше предложений и форматов, обсуждаются уже не первый десяток лет. В России есть единичные проекты, но их недостаточно, и это дорогое жилье.
Если у правительства есть намерение поддержать определенные категории россиян через арендное жилье, то, безусловно, это следует реализовать и искать финансирование. Но в самом начале нужно решить вопрос: мы будем субсидировать застройщиков, которые будут строить арендные квартиры, или будем снижать арендную плату для людей по каким-либо критериям?
Проверка слуха. Людям с «серой» зарплатой перестанут давать ипотеку? Подробнее
— С начала года банки стали более требовательными к заемщикам. А со следующего года ЦБ РФ предлагает выдавать займы только тем, кто имеет официальное трудоустройство. То есть в дальнейшем нам будет сложнее получить кредит?
— Вечный вопрос: выдавать кредиты всем желающим или только тем, кто может подтвердить свою платежеспособность. В России наблюдается резкий рост неплатежей по ипотеке. Это результат того бума, который был в предыдущие годы. Да, в относительных цифрах это менее 1 %, не так много. Но не хотелось бы, чтобы эти показатели росли и создавали проблемы как для людей, так и для банковской системы. Ограничения вводятся, и они могут быть болезненными для продавцов и покупателей. Но это необходимость, которая поможет рынку сохранить устойчивость на многие годы.
Надеюсь, что ставки все же снизятся, и к концу следующего года больше людей смогут подтвердить свой официальный доход, что облегчит получение ипотеки. Ну а пока этого нет, ипотечные займы остаются доступными лишь для избранных.
