istockphoto.com
Темпы роста цен на первичном и вторичном рынках продолжают замедляться: за год новостройки и готовое жилье увеличились всего на 3,9% и 6,9% соответственно. Цены на вторичном рынке движутся чуть быстрее, что помогает компенсировать предыдущее отставание, возникшее с введением льготных программ. Разница в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынками осталась на уровне 51%, при этом квадратный метр в жилье, построенном не более чем 10 лет назад, в августе стоил всего на 5% дешевле, чем в новостройках. Однако цены на свежую «вторичку» растут даже быстрее, чем на новостройки.
Первичный рынок на фоне вторичного
Согласно сведениям о заключенных ипотечных сделках (подготовлены экспертами центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), разница в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках в июле составила 51%, однако это связано с высокой долей жилья советского периода в продажах. По данным аналитиков, медианная цена квадратного метра в жилье, построенном не более чем 10 лет назад, лишь на 5% меньше цены «метра» в новостройках. Следует отметить, что этот сегмент дорожает быстрее, чем «вторичка» советского времени: +12,6% год к году против +5,6% соответственно.
«Мы наблюдаем, что ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем объясняется наличием большого числа квартир в домах советской постройки. Опасения, что первичное жилье после покупки теряет в стоимости, не обоснованы; наоборот, цена такого жилья растет довольно быстро. Это обусловлено спросом: на дома, построенные за последние 10 лет, приходится 20-25% всех ипотечных сделок со вторичной недвижимостью», — отметил директор Департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.
Стоимость первичной недвижимости в августе 2025 года
Согласно данным о заключенных ипотечных сделках, в августе средняя цена квадратного метра на первичном рынке РФ увеличилась на 0,25%, составив 175,1 тысячи рублей. При этом темпы роста цен снижаются второй месяц подряд.
Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (364,3 тысячи рублей за квадратный метр), Санкт-Петербург (252,6 тысячи рублей), Республика Татарстан (193,8 тысячи рублей), Московская и Ленинградская области (190,3 тысячи рублей и 176,1 тысячи рублей соответственно). В то же время в Санкт-Петербурге цены снижаются второй месяц подряд (-1,7% к июлю).
Наименьшие цены среди крупнейших регионов третий месяц подряд наблюдаются в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, где, согласно данным о заключенных ипотечных сделках, в августе стоимость квадратного метра составила 100,7 тысячи рублей, 121,42 тысячи рублей, 123,1 тысячи рублей и 127,6 тысячи рублей соответственно. Из перечисленных регионов цена снизилась только в Самарской области (-0,6% м/м).
Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в июне различие между ценой квадратного метра в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ увеличилось до 14,3% с 13,3% в июле.
Напомним, что после снижения год назад, в июне 2024 года, этот параметр колебался в пределах 10-12%, однако при этом он растет третий месяц подряд. Высокие значения этого показателя отмечены в Москве (26,7%), Краснодарском крае (20,6%), Калининградской области (20,5%), Республике Адыгея (17,9%) и Санкт-Петербурге (17,6%). Во всех этих регионах, кроме Санкт-Петербурга, цены в августе возросли, причем выше средних значений по стране.
В двух регионах цены сделок оказались выше цен объявлений. Это Ленинградская и Ростовская области (цена объявлений к сделкам: -8,0%, -0,9% соответственно).
Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости
Согласно данным ЦФА, в августе стоимость квадратного метра по стране увеличилась на 0,4% — до 176,1 тысяч рублей. Подчеркнем, что, несмотря на отмену в мае банковских комиссий, цены продолжают расти четвертый месяц, хотя темпы роста снижаются второй месяц подряд.
Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц вновь зафиксирован в Калининградской области (2,1%), а также в Удмуртской Республике (1,5%) и Республике Татарстан, которая и в июле попала в тройку лидеров по этому показателю (1,0%). Самые высокие годовые темпы роста отмечены в той же Удмуртской Республике (21,3%), Нижегородской и Ленинградской областях (17,9% и 14,2% соответственно).
При этом в Удмуртской Республике цены растут 13 месяцев подряд, и она вышла в лидеры среди крупных регионов по этому показателю.
Снижение цен по сравнению с июлем наблюдается в трех из крупнейших регионов: Санкт-Петербурге (-1,7%), в Самарской области и Пермском крае «квадрат» подешевел на 0,6%.
Что будет происходить с ценами на первичном рынке?
Рост цен на первичное жилье по-прежнему отстает от инфляции (в августе годовой рост составил 3,9% против 4,2% в июне). Доля ежемесячных продаж увеличилась, однако она уже больше года не может превысить 2% от общего объема стройки.
Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) пока не достиг значений 2022-2023 годов, но несколько увеличился. Это немного снижает вероятность снижения цен в ближайшие месяцы или их фиксации на текущем уровне. Кроме того, по динамике цен предложения и реальных сделок заметны «очаги» разогрева в столичных и курортных регионах. Отметим, что Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а также Краснодарский край входят в десятку лидеров по распроданности жилья, которое планируется ввести в текущем году.
В Москве разрыв между ценами предложения и сделки возобновил рост, начавшийся в октябре 2024 года и прерванный в июле 2025 года. Вероятно, это будет способствовать дальнейшему увеличению цен, которые наблюдаются в столице четвертый месяц подряд.
В Санкт-Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки немного снизился (до 17,5% против 18,6% в июле), при этом одновременно упали цены как предложения, так и сделок.
Стоимость вторичной недвижимости в августе 2025 года
Согласно данным о заключенных ипотечных сделках, в августе средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составила 116,8 тысяч рублей.
Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир — в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за квадратный метр составляет 314,1 тысячи рублей и 215,8 тысячи рублей соответственно. Остальная часть пятерки лидеров также осталась неизменной, в нее входят Московская область (149,6 тысячи рублей), Краснодарский край (143,5 тысячи рублей) и Ленинградская область (131,5 тысячи рублей). В то же время в Краснодарском крае цена снижается второй месяц подряд (-1,5% в августе, -1,0% в июле).
Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Челябинской, Саратовской и Кемеровской областях (78,7 тысячи рублей, 79,4 тысячи рублей и 81,0 тысячи рублей за квадратный метр соответственно). При этом во всех трех регионах цена «квадрата» в августе возросла.
Статистика объявлений показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в августе увеличилась с 131,7 тысячи рублей до 132,6 тысячи рублей, соотношение цены предложения к цене сделки немного возросло — с 13,1% до 13,5%.
Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости
Данные ЦФА продемонстрировали, что рост цен на готовое жилье замедляется: 0,8% к предыдущему месяцу в мае, 0,6% в июне, 0,5% в июле и 0,4% в августе. Рост цен продолжается с сентября 2024 года. За год цены увеличились на 6,9%, что быстрее, чем рост цен на первичном рынке (3,9%), но ниже уровня инфляции.
В целом цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание, вызванное большой активностью сделок по льготным программам в 2020-2024 годах.
В большинстве крупнейших регионов наблюдается рост цен на готовое жилье. Наиболее значительное увеличение, как и в июле, отмечено в Республике Дагестан (2,4%), а также в Республике Татарстан (2,2%) и Саратовской области (1,3%).
В Москве цены повысились на 0,4%, в Санкт-Петербурге остались на уровне июля. Для Москвы это уже восьмой подряд месяц роста.
Цены снизились в Краснодарском и Красноярском краях (-1,5% и -0,6% соответственно) и Самарской области (-0,1%).
Что будет с ценами на вторичном рынке?
На вторичном рынке в целом продолжается тенденция к сокращению разрыва между ценой предложения и сделки, при этом со второй половины 2023 года этот показатель ни разу не превышал значение 18%. В среднесрочной перспективе это создает предпосылки для снижения цен, особенно учитывая, что уже третий месяц подряд их рост замедляется.
В августе, как на первичном, так и на вторичном рынке, снизилось количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд наблюдается снижение цен на жилье.
Источник
