istockphoto.com
Расширение программы «Семейной ипотеки» на вторичное жилье оказало небольшой, но очень значимый эффект на рынок. Это затронуло не только семьи, которые смогли улучшить свои жилищные условия в городах с ограниченными объемами строительства, но и продавцов недвижимости, которую ранее не удавалось продать в этих населенных пунктах. В итоге была инициирована цепная реакция сделок, охватившая крупные города по всей стране. В рамках этой цепочки высвобождались средства, позволяющие приобрести жилье тем, кто ранее не имел такой возможности.
Изучая зависимость цен на вторичную недвижимость от возраста здания, аналитики Домклик заметили, что в апреле произошел резкий краткосрочный спад средней стоимости «квадрата» в группах объектов, построенных в нулевые, десятые и двадцатые годы (для всех трех категорий на 11-12%). При этом цены на квартиры в домах советской и «ельцинской» постройки фактически остались неизменными.
Совершенно естественно было связать данный эффект с вступлением в силу с 1 апреля 2025 года семейной ипотеки на вторичное жилье, которая предоставлялась на квартиры в домах не старше 20 лет. Однако схожая, хоть и менее заметная аномалия также фиксировалась в апреле по ценам на вторичное жилье, купленное вне рамок данной программы.
Портрет покупателя изменился
В апреле образ покупателя существенно изменился: готовое жилье по рыночным ставкам стали приобретать заемщики с несколько меньшими доходами. Они реже интересовались «вторичкой», построенной в XXI веке, и чаще выбирали квартиры, требующие ремонта. Эти тенденции наблюдались как в Москве, так и в регионах, причем в Москве это проявилось наиболее ярко.
Ясно, что в апреле на рынок жилья вышли менее обеспеченные и менее требовательные покупатели, готовые рассмотреть квартиры худшего качества и в более старых домах. Судя по данным, таких заемщиков было немного — не более одной-двух сотен. После апреля их уже не наблюдают.
Появление цепочек альтернативных сделок
Среди квартир, выставленных на продажу, всегда существует множество лотов, участвующих в альтернативных сделках, когда продажа одного объекта является условием для приобретения другого. Иногда в цепочку вовлечено несколько лотов. Реализация подобных сделок усложняется количеством участников, а в малых городах (куда с апреля распространилась программа семейной ипотеки на готовое жилье) — еще и недостатком платежеспособного спроса.
Запуск программы стал толчком для цепной реакции сделок, которые выходили за географические границы программы семейной ипотеки на вторичное жилье. Доходы продавцов из городов, охваченных программой, ниже среднего по стране, поэтому они предпочитали квартиры в домах советской постройки (где всегда можно найти доступные варианты), а если интересовались новыми объектами вторичного рынка, то экономили на состоянии квартиры. Если же такая цепочка доходила до Москвы, то снижение затрат было значительно больше.
Количество запланированных альтернативных сделок в малых городах не могло быть слишком большим, и, в итоге, этот спрос быстро исчез, поэтому за пределами апреля статистические данные возвращаются к обычным показателям.
«Любые изменения на рынке всегда приводят к цепной реакции. Расширение программы семейной ипотеки на вторичное жилье было задумано как социальная мера, направленная на помощь людям из городов, где почти не строилось новое жилье. В результате, как показывают факты, программа помогла улучшить жилищные условия не только покупателям, но и продавцам, возможно, даже цепочке продавцов-покупателей. Этот результат, несмотря на его ограниченный масштаб, весьма показателен. Мы наблюдаем, что на рынке труда есть подходящие зарплаты, на рынке недвижимости — соответствующие квартиры, но они не всегда находят друг друга. Люди с не самыми высокими доходами потенциально способны брать ипотеку даже по высоким рыночным ставкам, но не всегда имеют „техническую“ возможность реализовать этот потенциал. Для этого государство и бизнес должны наладить человекоцентричную „логистику“ на рынке жилья, помогая спросу и предложению находить общий язык», — отметил Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка.
