freepik.com
Покупатель недвижимости может избежать утраты имущества, если удостоверится, что продавец не находится в состоянии банкротства, отметил партнер юридической фирмы «Стратегия» Сергей Рамазанов. Это можно сделать несколькими способами.
«Первое, что стоит сделать, — вежливо попросить продавца представить выписку из бюро кредитных историй, которую можно получить через „Госуслуги“, — говорит специалист. — Значительное количество просрочек или активных кредитов — это тревожный сигнал. Обратитесь к базе службы судебных приставов. Убедитесь, что в отношении продавца нет открытых исполнительных производств на сайте ФССП».
Затем полезно ознакомиться с картотекой арбитражных дел. Здесь можно выяснить, является ли продавец участником судебных разбирательств. Например, как поручитель по кредиту бизнеса или индивидуальный предприниматель.
Крайне важно удостовериться, что процедура банкротства не инициирована. Это важный момент. Его можно проверить через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. В этом реестре публикуются все уведомления о начале процедур в отношении физических и юридических лиц. Если там имеется хоть какая-либо информация о банкротстве продавца, следует немедленно прекратить любые переговоры.
Без бумаги и быстрее. В России будут по-новому продавать жилье Подробнее
Стоит обратить внимание на деловую репутацию и связи. На сайте ФНС в разделе «Прозрачный бизнес» или в платных сервисах («Спарк», «Контур.Фокус») можно проверить, не является ли продавец директором или учредителем компаний. Если у компании есть долги или она находится в процессе ликвидации — это серьезный риск. Кредиторы бизнеса могут попытаться оспорить сделку по продаже квартиры как вывод активов.
Такую же проверку необходимо провести и в отношении супруга продавца, подчеркивает специалист. И обязательно нужно получить от жены или мужа продавца нотариально заверенное согласие на продажу, если квартира была приобретена в браке.
Еще одним важным документом является подтверждение оплаты: идеально, если имеется выписка из банка о переводе денег предыдущему владельцу. Это подтверждает, что квартира не была приобретена за символическую сумму, а значит, её продажа не является выводом активов.
Статья по теме Опасные сделки. Названы 3 трюка лже-риелторов, которые оставят без жилья
Почему покупка квартиры у банкрота представляет опасность?
Если после продажи недвижимости её бывший владелец окажется банкротом, арбитражный управляющий будет искать любое имущество для расчета с кредиторами. Под контролем окажутся все сделки, осуществленные до банкротства. Кредиторы будут особенно внимательно относиться к таким «красным флагам», как:
- занижение цены сделки (суды ориентируются на дисконт 20% и более). Типичный пример — «серая» схема, где в договоре указана одна сумма, а фактическая оплата выше.
- нанесение вреда кредиторам. Если покупатель является родственником, другом или партнером продавца, который знал или должен был знать о его долгах.
В таких ситуациях суд может признать сделку недействительной. В самом худшем случае покупатель останется без квартиры и без денег. Единственный способ защититься — доказать, что он действовал добросовестно и проявил всю возможную осмотрительность.
Лучше не рискуйте. Названы пять причин не занижать цену при покупке жилья Подробнее
«Пример из практики: застройщик в предбанкротном состоянии продал квартиру супруге своего бывшего директора, — рассказывает специалист. — В подтверждение оплаты компания выдала женщине приходный кассовый ордер. Через месяц квартира была продана на вторичном рынке следующему покупателю. Спустя полтора года застройщик обанкротился. Арбитражный управляющий, оспаривая сделку, указал: застройщик безвозмездно (естественно, кассовый ордер был просто бумагой, и никаких денег в кассу застройщика не вносилось) вывел дорогую квартиру женщине, которая перепродала её. Конечному покупателю повезло, так как удалось доказать в суде, что он добросовестный приобретатель, и оставить квартиру себе. Но судебные процессы длились два года. Выиграть удалось за счет того, что были нотариально заверены архивные объявления с сайта бесплатных объявлений. Представили суду договор мужчины с риелтором и справку об оплате его услуг. Показали выписки из банка, что деньги поступили на счет приобретателя после продажи предыдущей квартиры, а также подтвердили, что имелись и собственные накопления».
Поэтому, если оплата за приобретаемую квартиру подтверждается распиской, приходным кассовым ордером или актом взаимозачета, это не гарантирует, что деньги на самом деле были переданы.
