Развитие бывших промышленных зон становится актуальной задачей для многих крупных городов мира. Международная практика показывает, что при комплексном подходе к этому процессу некогда депрессивные территории могут вновь стать центрами притяжения для местных жителей и бизнес-сообщества. Термин «Ржавый пояс» обозначает крупные промышленные зоны, переживающие упадок. Он пришел из США, где к концу XX века целый регион тяжелой и сталелитейной промышленности на Среднем Западе и Восточном побережье пришел в запустение. В Москве этот термин подходит гораздо лучше: 200 промзон опоясывают центральную часть города.
Всё началось в XVII веке с Оружейной Палаты и Пушечного Двора, за которыми последовали десятки фабрик в Замоскворечье. Теперь это самый центр столицы. В советское время индустриализация приняла еще более грандиозные масштабы, открылись «ЗИЛ», АЗЛК «Москвич», «Серп и Молот». К XXI веку в Москве осталось 19 гектаров промзон (17% площади старой Москвы), большая часть из которых заброшена или заполнена стихийными арендаторами, такими как автомастерские и склады. Значительная часть дорогой земли оказалась покрыта битым кирпичом и ржавыми трубами.
Правительство осознало проблему лишь в 2011 году, хотя еще в 1995-м было предостережение о том, что промзоны «являются самыми неэффективными, беспорядочно застроенными и экологически опасными территориями». Похоже, нужно было напомнить о цене на землю в городе, хотя в 1995-м было не до этого. С тех пор был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ), построены несколько технопарков и склады Малого Театра в Нагатино. «В ходе реорганизации производственных и промышленных зон введено 28 128 000 кв. м, из них 18 941 000 кв. м жилого назначения», — информируют источники. На самом деле реорганизованных территорий даже больше, ведь процесс не начался по воле градоначальников.
К 2011 году уже существовали успешные примеры того, что можно сделать с подобными объектами. Успех редевелопмента бывших фабрик сыграл на руку законотворцам – инициатива оказалась заранее выигрышной. Вспоминается бизнесмен Александр Клячин, который в 2005 году превратил заброшенные фабричные корпуса в Хамовниках в деловой квартал «Красная Роза», где разместились Яндекс и Semifreddo. Его девелоперская компания, KR Properties, была названа в честь этого квартала. Восстановление усадеб исторических владельцев и работа с командой реставраторов потребовали усилий, но результаты оказались впечатляющими.
Затем была «Даниловская Мануфактура» на Тульской, где ранее успешно находился вьетнамский рынок. Стены XIX века позволили зданиям пережить лихие 90-е. Краснокирпичные цеха бывшей текстильной фабрики с легкой руки Александра Клячина становятся офисами класса B+ и уютными жилыми апартаментами. Началась мода на стиль Loft в России. В настоящее время «Даниловская Мануфактура» превратилась в IT-кластер, где разместились медиагруппы и разработчики ПО.
В 2007 году на территории бывшего пивоваренного завода открылся Центр современного искусства «Винзавод» Романа Троценко, появилось арт-кластера. Бывший завод «Красный Октябрь», производивший кондитерские изделия, также стал частью арт-кластера. Золотоканительная фабрика Алексеева перешла в руки компании Сергея Гордеева и стала бизнес-центром «Фабрика Станиславского». Центр дизайна ARTPLAY Дмитрия Босова переехал с бывшей шелкоткацкой фабрики «Красная Роза» на завод «Манометр», где раньше производили манометры и датчики для теплоэнергетических процессов.
Первая волна редевелопмента промзон пришлась на 2005-2007 годы. В 2011 году городские власти решили взять процесс под контроль. В это время происходит реставрация газгольдеров соседнего Московского газового завода, а «Арма» превращается в бизнес-парк. Годом позже Борис Минц приобретает «Большевик», который стал культурно-деловым кластером. Компания «ЛСР» Андрея Молчанова запускает амбициозный проект на территории бывшего «ЗИЛа». Это был город в городе, которого требовалась недюжинная смелость.
С 2016 года ARTPLAY занял еще один завод — «Плутон», ранее производивший электровакуумные приборы. Тем временем Александр Клячин развивает территорию фабрики «Мюр и Мерилиз» на 1905 года, где создал малоэтажное жилое здание и таунхаусы в центре столицы. Позже начался редевелопмент окружающей промышленной застройки под качественные офисы.
Одним из знаковых, но вызывающих споры проектов является «Бадаевский» — бывший пивоваренный завод на набережной, теперь принадлежащий Capital Group Павла Тё. Это проект, получивший одобрение в 2020 году, продолжает вызывать обсуждения. К 2021 году из 19 000 гектаров промышленных зон в старой Москве осталось 14 000. За 10 лет «официального» развития промзон было построено 27 000 м². Осталось добавить к этим цифрам площади, созданные первопроходцами промышленного редевелопмента задолго до этого.