Недавно я ознакомился с публикацией Леонида Ольшанского под названием «ТСЖ – узаконенный грабёж» и, честно говоря, был удивлён. Если бы не уважаемая фамилия автора, я бы подумал, что это работа либо некомпетентного человека, либо представителя управляющей компании. Однако, уважая автора, я воздержусь от резких слов. В этом материале можно легко опровергнуть каждый аргумент, но я постараюсь понять мотивы его написания.
Начнём с самого важного. Сегодня проблема жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) является одной из самых сложных и актуальных для каждого города и посёлка. В скором времени она может превратиться в критически важную проблему для всего государства. Поэтому читатели сайта активно обсуждают пост Ольшанского. В каждом населенном пункте существуют только два основных способа управления многоквартирными домами: товарищество собственников жилья (ТСЖ) и управляющая компания (УК). Соотношение жилого фонда составляет примерно 20% для ТСЖ и 80% для УК. Третий способ – прямое управление – даже не рассматривается, поскольку он практически не имеет значения.
Суть проблемы ЖКХ сводится к конфликту двух противоположных тенденций: катастрофическому обветшанию жилого фонда и стремлению «конкретных» лиц быстро поживиться на бесконтрольных бюджетных средствах. Эти средства традиционно представляют собой платежи за коммунальные услуги и государственные субсидии на капитальный ремонт. На сегодняшний день наиболее эффективный способ «заработка» – это управляющая компания, которая напрямую собирает деньги с жильцов. Эти две тенденции неизбежно давят друг на друга. Остановить разрушение домов можно через капитальный ремонт, но в большинстве случаев средства на него разворовываются. Чем хуже содержится дом, тем меньше жильцов хотят платить за содержание.
Может ли кто-нибудь объяснить, какая мотивация у УК управлять имуществом в интересах собственников? Мотивация бизнеса – это прибыль. Прибыль зависит от спроса и выбора клиента. Однако в случае УК это выглядит иначе; здесь скорее речь идёт о феодальной ренте и современном крепостничестве. Кстати, среди управляющих компаний можно выделить как старые, так и новые. Первые представляют собой унаследованные от прошлого ДЭЗы, за которые выступает Ольшанский, а вторые – это молодые «хищники», выжимающие последние соки из жильцов. Эти два типа УК отличаются так же, как в XVI веке традиционные боярские вотчины и молодые помещики.
Из сказанного видно, что ТСЖ, по сути, должно отличаться от УК, так как это форма управления собственников, которые, казалось бы, не должны воровать у себя. Но на практике мы наблюдаем множество различных вариантов. Давайте попробуем их систематизировать. Начнём с выделения такой категории, как псевдо ТСЖ – структуры, которые формально выглядят как ТСЖ, но по сути являются обычными УК. Например, ТСЖ, созданное застройщиком или администрацией района, обычно объединяет десяток домов, председатель которого не проживает в доме и преследует те же интересы, что и УК.
Остальные ТСЖ можно классифицировать по способу управления на:
1. Демократические – с прозрачной финансовой отчётностью и возможностью обсуждения управленческих вопросов каждым желающим;
2. Авторитарные – где решения принимает один лидер или небольшая группа собственников, ограничивая права остальных;
3. Тоталитарные – с цензурой на почтовую корреспонденцию и давлением на жильцов, касающимся выборов;
4. Охлократические – где решения не принимаются или не выполняются, управление фактически разрушено.
Наиболее распространены первые две формы. Хотя все четыре варианта можно рассматривать как стадии становления ТСЖ. Хорошей иллюстрацией этого процесса можно считать фильм Эльдара Рязанова «Гараж», в котором собственники гаражного кооператива проходят все эти стадии и в итоге приходят к консенсусному решению.
Теперь перейдём к критике позиции Ольшанского. Тезис 1: В ТСЖ меньшинство навязывает свою волю большинству. Контр-тезис: Большинство состоит из меньшинств, и решения всегда принимаются в интересах какого-либо меньшинства. В ТСЖ решение может быть легче отменено или изменено.
Тезис 2: В ТСЖ группа богатых может нарушить права бедных. Контр-тезис: Чаще я сталкивался с нарушением прав «богатых», когда группа «бедных» продавала интересы всех собственников.
Тезис 3: В ТСЖ неизбежно растут платежи. Контр-тезис: В Перми платежи в ТСЖ либо равны платежам УК, либо ниже.
Тезис 4: ДЭЗы лучше, потому что сохраняют ростки государственности. Контр-тезис: Возможно, в Москве это и так, но в Перми давно нет никаких признаков государственной поддержки.
Тезис 5: В ТСЖ придётся платить налог на землю. Контр-тезис: Я считаю, что самой большой угрозой для жильцов является уплотнительная застройка. Чтобы избежать длительных судебных разбирательств, разумнее сразу оформить придомовую территорию.
В Перми я неоднократно сталкивался с подобными материалами, преимущественно написанными наёмными авторами управляющих компаний. ТСЖ действительно представляют угрозу для УК; каждый месяц очередной дом переходит от УК к ТСЖ, что управляющие компании стремятся остановить любой ценой. Неужели Ольшанский рассматривает частный случай как общую тенденцию и рисует «страшилку»? Это непрофессионально. С одним я согласен с Ольшанским: ничего нельзя подписывать бездумно, будь то протокол или пост.