istockphoto.com
Рынок исторической недвижимости представляет собой нишу для инвесторов, обладающих терпением и глубокими знаниями о местных особенностях, а также юридической грамотностью. При этом привлекательность наблюдается не только в столичных городах, но и в центрах внутреннего туризма с низкими барьерами для входа.
На платформе Домклик выставлено свыше 4 тысяч квартир, возведенных 100 лет назад и более. Более половины (53,6%) из них расположены в Санкт-Петербурге, около 9% — в Москве, а третье место занимает Ростов-на-Дону с долей 4,5%.
Причины длительной продажи квартир с историей
Несмотря на особенности, связанные с состоянием объекта, возможностями для реставрации и локацией, квартиры с историей покупают как для проживания, так и в качестве инвестиций. Однако они, как правило, продаются дольше — на 25-30 дней дольше, чем стандартные квартиры на вторичном рынке.
Среднее время продажи типичной однокомнатной квартиры на вторичном рынке (в эту категорию входят так называемые «сталинки», «хрущевки», «брежневки», квартиры 1990-2000-х годов, а также современные готовые жилые объекты) в России превышает 60 дней. В то же время средний срок продажи однокомнатной квартиры, возраст которой более 100 лет, составил около 90 дней.
Причины более длительных сроков продажи исторических квартир в основном связаны с состоянием объекта, возможными обременениями, такими как долевая собственность, а также необходимостью получения разрешений на перепланировку, реставрацию и другие работы.
Цены на квадратный метр исторической недвижимости
Самая высокая стоимость исторической недвижимости зафиксирована в Москве — более 690 тысяч рублей за квадратный метр, что почти на 240 тысяч превышает цену кв. м на первичном рынке. Московская историческая недвижимость, как правило, относится к премиум или элитному сегменту, что объясняет такие высокие расценки.
На втором месте, но с заметным отставанием, находится Санкт-Петербург с медианной ценой 243,7 тысячи за кв. м. В Северной столице исторического жилья значительно больше, чем в Москве, и оно представлено не только квартирами премиум-класса, но и теми, которые требуют реставрации, капитального ремонта и обновления коммуникаций.
Наиболее доступное историческое жилье можно найти в городах Золотого кольца и Поволжья. Например, во Владимире и Костроме квадратный метр в квартирах старше 100 лет будет стоить 78,8 и 78 тысяч рублей соответственно, а в Саратове и Астрахани — 76 и 74 тысячи рублей за «квадрат».
В Петербурге покупают для сдачи, в Москве — для себя
Согласно сделкам по приобретению исторического жилья, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. В 2023-2024 годах их доля в общем количестве сделок с исторической недвижимостью составила примерно 60%. Лидерами по спросу на квартиры с историей являются Санкт-Петербург (47%) и Москва (8%).
В Санкт-Петербурге квартиры старше 100 лет чаще покупают как инвестиции — это объекты площадью до 50 кв. м, не отремонтированные, расположенные на 1-3 этажах в туристических зонах: Центральном, Петроградском и Василеостровском. В последнее время это особенно актуально, так как рост цен на гостиницы создает дополнительный спрос на посуточную аренду. Средние ставки посуточной аренды в курортных городах на 50-60% ниже, чем стоимость проживания в гостинице. В Санкт-Петербурге эта разница достигает 90%: ставка посуточной аренды составляет примерно 6 тысяч рублей против 11 тысяч и более в гостинице 3*.
В Москве историческое жилье чаще приобретается для личного проживания. На историческом рынке москвичи покупают квартиры площадью от 60 кв. м со средней ценой 25 млн рублей, находящиеся в отреставрированных домах в центральных районах города.
Перспективные города для инвестиций
Историческая недвижимость обладает инвестиционной привлекательностью в первую очередь благодаря своему расположению в центральных районах городов, архитектурной ценности исторических зданий, а также возможности адаптировать эти здания для культурно-туристических целей с помощью редевелопмента.
Одним из городов с богатым архитектурным наследием, интересным для инвестиций в историческое жилье, можно назвать Кострому — старинный город России, включенный в Золотое кольцо. Здесь хорошо сохранились купеческие терема, доходные дома и деревянные особняки конца XVIII — начала XX веков, а цены на недвижимость невысокие (около 79 тысяч рублей за кв. м). На перспективы Костромы также влияет её относительная близость к Москве — из Москвы до Костромы можно доехать на поезде (чуть более 4 часов) или на автомобиле. Растет и интерес к этому городу со стороны туристов — в прошлом году Кострому посетило более 1 миллиона человек.
Среди городов Золотого кольца выделяется и Владимир (около 79 тысяч рублей за кв. м). Город расположен недалеко от Москвы (около двух часов на поезде) и славится своей древнерусской архитектурой. Увеличение интереса к внутреннему туризму положительно сказалось и на этом городе — в последние два года сюда стали приезжать обеспеченные туристы из Москвы и Московской области. Во Владимире, как и в Костроме, наибольший интерес представляют 1-2 этажные объекты в историческом центре города, которые можно использовать в качестве гостиниц, апартаментов или кафе. Сходные характеристики имеет еще один город Золотого кольца — Переславль-Залесский.
В Ставропольском крае потенциально интересным городом для приобретения исторической недвижимости может стать Пятигорск (от 153 тысяч рублей за кв. м). К числу преимуществ и сильных сторон Пятигорска относится транспортная доступность (в 25 км находится аэропорт в Минеральных Водах), разнообразие эклектичной архитектуры — потенциал для культурного туризма, а также относительно стабильный спрос: в Пятигорск приезжают на лечение и в холодное время года.
Стратегия для несезона
Владельцам исторической недвижимости в курортных городах стоит обратить внимание на возможности использования объектов и в так называемый «несезон». С ростом удаленной работы в ИТ-сфере и других областях в осенне-зимний период можно нацелиться на удаленных работников, желающих провести зиму в более теплых условиях. Здесь особенно перспективны города Ставропольского края, которые благодаря мягкому климату и оздоровительной инфраструктуре востребованы не только летом и весной.
