Для арендатора ваша квартира — это место проживания, а место проживания защищено нашей Конституцией и принципами неприкосновенности. Поэтому в договор обязательно следует включать пункт о том, когда вы имеете право посещать квартиру. istockphoto.com
О том, как правильно сдать жилье в аренду и избежать сожалений, рассказала юрист Елена Могилевская.
Антонина Лопаева, aif.ru: Все юристы и риелторы утверждают, что при сдаче жилья в аренду необходим договор. Многие просто используют стандартный образец из интернета. Это рабочий вариант?
Елена Могилевская: Договор, безусловно, нужен. Однако если это просто шаблон из интернета, даже на трех-четырех страницах, где вы лишь ставите свою подпись, он будет слабо защищать интересы как собственника жилья, так и арендатора. Многие риелторы, сдавая жилье, также предлагают собственникам и арендаторам подписывать шаблонные договора, которые совершенно не защищают ни одну из сторон. Это довольно распространенная практика, которая приводит к множеству проблем для доверчивых людей.
Для арендатора ваша квартира — это место проживания, а жилище охраняется у нас Конституцией и принципами неприкосновенности. Поэтому, например, в договор обязательно следует вносить пункт о том, когда вы можете заходить в квартиру. Например, каждые две недели по пятницам в определенное время для проверки состояния жилья. Либо в любой день, но с предварительным уведомлением за два-три дня. Если арендатор не может встретиться с вами, он должен уведомить вас в течение указанного в договоре срока и согласовать другую дату. Это успокоит собственников и защитит арендаторов от незапланированных визитов, которые могут оказаться крайне неудобными.
— Существуют ли какие-либо подводные камни в техническом оформлении договора?
— Крайне важно, чтобы стороны подписали каждую страницу договора: автограф с расшифровкой фамилии. Если мы подпишем договор только в конце, то вторая сторона может изменить текст на предыдущих страницах и заявить в суде, что условия договора были другими. Поверьте, суд вряд ли сможет определить, какой именно экземпляр документа является правильным.
Опасный доход. Кого оштрафуют за сдачу жилья в аренду в 2025-м? Подробнее
— Также советуют к договору добавлять акт приема-передачи квартиры…
— Да, это трудоемкая работа, но ее необходимо выполнить: полностью описать состояние квартиры, оценить ценность вещей. Какое качество покрытия стен, имеются ли повреждения на дверях, сантехнике, мебели, целы ли стеклопакеты, в каком состоянии бытовая техника и так далее.
— Арендатор несет ответственность за порчу имущества и объекта?
— Определенно, и в договоре нужно прописать санкции. Это необходимо, чтобы получить компенсацию за ущерб, а также иметь основание для расторжения договора и выселения арендаторов.
— Что еще может служить основанием для выселения?
— Например, если человек заселяет в квартиру кого-то без вашего уведомления. Заехал к вам один человек, а через месяц там живет вся его большая семья. Если в договоре не указано, что проживать может только он либо, скажем, он, его супруга и ребенок, то арендатор вроде как не нарушает условий. Но если ограничение по проживанию посторонних лиц зафиксировано в документе и не соблюдено, то договор может быть расторгнут. Лучше четко зафиксировать в договоре — что запрещено, а что разрешено. Это касается и проживания с животными, и курения и т.д.
— То же самое касается и неуплаты?
— Да, и я постоянно наблюдаю, что в договоре пишут: мол, арендатор обязан уплатить сразу обеспечительный платеж, который ему зачтут за последний месяц проживания. Для собственника это рискованное условие. Обеспечительный (залоговый) платеж — отличный инструмент. Но он важен не для гарантии оплаты последнего месяца, а на случай нарушений жильцами договора. В договоре лучше прописать условия, при которых этот платеж возвращается после выселения арендатора, если тот не повредил имущество и не нарушал условия договора.
Цены выросли, предложение сократилось. Как изменился рынок аренды осенью Подробнее
История из практики: владелица квартиры в крупном городе Центральной России сдала объект женщине с Дальнего Востока, а та заселила туда своего сожителя. Договор хозяйка жилья составила самостоятельно по шаблону из интернета. В месяц выселения собственница зачла нанимателю обеспечительный платеж, то есть наниматель за последний месяц проживания оплату не вносил. Но когда хозяйка заглянула в квартиру — ахнула: было выломано все, начиная со смесителей. Даже труба стояка была повреждена — видимо, жильцы там дрались. Постояльцы к тому сроку уже исчезли из квартиры и платить за ущерб, конечно, не собирались. А обеспечительного платежа, чтобы покрыть часть убытков, фактически не оказалось — он же был зачтен в счет последнего месяца проживания.
— В таких случаях есть шанс восстановить справедливость?
— Да, но это сложно. Вызвали полицию, представителей ЖЭУ, чтобы зафиксировать состояние сантехники и стояка. К счастью, остались данные о месте работы нанимательницы в Москве. Оттуда она, правда, уже уволилась, но бывшие коллеги помогли разыскать ее. Вместе с полицией их «прижали»: часть ущерба возместили сразу, а часть — по составленному соглашению о порядке возмещения. На это ушла пара недель.
Но очень часто следы дебоширов в крупном городе просто теряются. Подавать в суд по месту нахождения ответчиков мы не смогли — не знали их адреса фактического проживания, а судиться в другом регионе по адресу, указанному в паспорте, — затратно и бессмысленно, так как в итоге получить реальное исполнение по суду может оказаться невозможным. И все это только потому, что собственник квартиры сам допустил это.
Поэтому я рекомендую серьезно относиться к составлению договора аренды жилья, чтобы у собственника были рычаги влияния на жильцов — возможность выселить, если они нарушают условия, возместить ущерб, если таковой был причинен. И, конечно, нужно всегда стремиться к тому, чтобы договор соответствовал балансу интересов обеих сторон, защищал каждого от произвола, исключал злоупотребление правом. Не бойтесь обсуждать условия договора, не верьте на слово и фиксируйте все договоренности письменно.
Проверка слуха. Запретят ли сдавать жилье посуточно без согласия соседей Подробнее
— Есть ли какие-либо документы, которые следует запросить у нанимателя жилья, чтобы избежать проблем или для возможности его разыскать потом?
— Вы можете попросить справку с места работы — если человеку нечего скрывать, он ее предоставит. Также рекомендую заглянуть в выписку из бюро кредитных историй, чтобы убедиться, что у человека нет долгов, — её можно запросить у потенциального арендатора, как и справки о доходах. По открытым базам онлайн также можно узнать, не является ли человек банкротом, имеются ли у него судебные споры, не числится ли на особом учете у судебных приставов и не находится ли в розыске. В конце концов, можно через портал Госуслуг бесплатно проверить, действителен ли паспорт, который вам показывает человек. А иногда полезно взглянуть на профиль человека в соцсетях — это может помочь обнаружить важную информацию и избежать проблем при сдаче жилья.
— Что делать, если наймодатель пришел в квартиру, а там — антисанитария, прокурено или другие неприятности?
— Золотое правило — навещать арендаторов лучше не в одиночку, а в компании с кем-то еще: соседом, другом. Должен быть свидетель, который будет готов в случае чего подтвердить, что на момент осмотра жилища в квартире находились 10 кошек и был резкий запах их испражнений. Если в договоре вы условились не держать домашних животных в таком количестве, вы можете расторгнуть договор. Свидетельские показания могут здесь очень помочь. И, кстати, при таких визитах можно вести аудио- и даже видеозапись — для фиксации нарушений никакого согласия от нарушителя на съемку не требуется.
— Сейчас очень популярно «бесконтактное заселение», когда арендатор и владелец жилья даже не встречаются лично. Насколько это безопасно?
— У меня есть собственный пример: однажды я забронировала квартиру и договорилась с собственником, что не хочу бесконтактного заселения. Собственник меня убеждал, что всегда заселяет бесконтактно, что это безопасно и что он доверяет арендаторам. Но мне важно взглянуть в глаза человеку, убедиться вместе с ним, что с квартирой всё в порядке и она соответствует тем условиям, за которые я оплатила. За пару дней до моего заселения выяснилось, что предыдущие арендаторы просто «убили» жилье. Разбили мебель, сантехнику, испортили всё, что можно. Вот такой итог бесконтактного заселения.
Не лишний рубль. Кому из россиян дадут налоговый вычет за аренду жилья Подробнее
К счастью, собственнику удалось частично компенсировать расходы за счёт страховки. Это, кстати, ещё одно золотое правило — страховать имущество и гражданскую ответственность на случай, если арендаторы затопят соседей или устроят пожар. Но в приведенном мной примере арендаторы до сих пор остаются безнаказанными, ведь даже если их найдут, они могут сказать: «Квартира уже была в таком состоянии». И ничего не предъявишь. Так что я всегда за личный контакт собственника и нанимателя.
Поэтому рекомендую тщательно проверять, кого вы собираетесь заселять в квартиру. И если потенциальный арендатор не вызывает у вас доверия и не желает подписывать договор, который защищает ваши интересы, подумайте, стоит ли его вселять в свою квартиру. В противном случае может оказаться, что небольшая выгода обернется большими убытками.
