В некоторых случаях покупатель может временно оказаться на улице, отмечает эксперт. istockphoto.com
Не выселенные вовремя арендаторы, технические неисправности в квартире и необоснованная цена жилья могут привести к значительным переплатам за объект, предостерегает президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков.
«При приобретении квартиры, особенно на вторичном рынке, существует три категории рисков, которые могут привести к переплате, — пояснил он. — Первое — это необоснованная цена. Если на продажу выставлена стандартная квартира, то проверить ее стоимость может сам покупатель. Для этого в известных онлайн-сервисах по недвижимости следует осуществить поиск по параметрам квартиры, учитывая количество комнат, площадь, район и этажность. Полученная выборка будет вполне достоверной и может служить ориентиром для определения рыночной цены».
Какие документы проверять при приобретении квартиры? Подробнее
С более дорогим жильем оценить справедливую цену сложнее, так как чаще всего такие квартиры обладают нестандартными характеристиками. Информация с платформ бесплатных объявлений не поможет, и более объективные данные можно получить через профессиональную оценку объекта. Стоимость услуги — около 5–10 тыс. руб. За эти средства покупатель получает информацию, которая может быть полезна для ведения переговоров.
Вторая категория рисков — это техническое состояние объекта. Часто водопроводные трубы, стояки и радиаторы скрыты гипсокартоном или панелями, и оценить их состояние без демонтажа этих конструкций невозможно. Если после сделки возникнет необходимость замены стояков или труб, это фактически будет капитальным ремонтом и серьезными расходами. Можно предложить продавцу либо разобрать конструкции, за которыми находятся коммуникации, либо настаивать на снижении цены.
Если квартира нуждается в ремонте, то это также является основанием для скидки или обсуждения цены. Следует обратить внимание на такие дефекты, как трещины, неровности и прогибы поверхностей, последствия пожара или затопления и другие. Устранение подобных недостатков порой очень дорогостоящее и долгосрочное, особенно если речь идет о плесневом грибке.
Смотрим в смету. Что выгоднее: построить дом или приобрести квартиру Подробнее
Третья категория рисков — юридические, и они также влияют на стоимость квартиры. Прежде всего, у продавца необходимо запросить правоустанавливающие документы на жилище. Основным документом является свежая выписка из ЕГРН. При ее анализе следует обращать внимание на наличие обременений. Квартира может быть под арестом, сдана в аренду по долгосрочному договору или, что встречается наиболее часто, находиться в залоге у банка. В таком случае может возникнуть ситуация, когда на нового владельца квартиры будут возложены обязательства по погашению взятых кредитов.
«В некоторых случаях покупатель жилья может оказаться временно на улице, — поясняет эксперт. — Например, новоселье может быть отложено, если в квартире проживают люди, арендующие объект на срок более 12 месяцев. Если же квартира покупается в инвестиционных целях и владельца устраивает наличие арендатора, то необходимо проверить договор. В том числе, на соответствие текущим ставкам аренды и ее периодическую индексацию. Кроме того, стоит уточнить, не находится ли кто-то из сегодняшних владельцев квартиры в процессе банкротства, не начато ли против него исполнительное производство. В противном случае существует риск, что сделка может быть оспорена».
