1. За снос пятиэтажек выступает около 75-80% жителей. Программа предполагает переселение 1,6 миллиона человек. Однако расплывчатость закона о сносе порождает у людей, полагающих, что их тоже могут переселить, еще больше неуверенности (жители сталинок, конструктивистских домов и соседних с пятиэтажками). В итоге число таких людей может достигать порядка 2 миллионов. Из них 20% — это 400 тысяч человек, которые ожидают, что власти отберут у них жилье. Это значительная цифра, внушительный потенциал для протеста. Нежелание московской мэрии работать с такими людьми выглядит легкомысленно.
2. У московской мэрии есть репутация решительного игрока. Снос киосков и благоустройство убедили москвичей в том, что тут действуют, а не мечтают. Однако мэрия не учитывает этого и предполагает, что если сказать, что программа рассчитана на 20 лет и переселят только тех, кто хочет, и только в своем районе, люди успокоятся. Но если в законе эта информация неясна или сказана туманно, это может привести к радикализации протестующих.
3. Метод выяснения настроений населения через управы – кто желает переезжать, а кто нет, и встречи низовой власти с жителями имеют свои издержки. Если в конкретном доме 80% поддерживают снос, а 20% — против, то последние чувствуют себя не только в меньшинстве, но и в окружении врагов. Такая массовая невротизация перед выборами выглядит непродуманной. Есть более эффективные способы выяснить настроения людей без натравливания соседей друг на друга.
4. Мэрия видит единственный источник организованного недовольства – оппозицию. Возможно, это так, но при этом недооценивается потенциал тех, чьи интересы программа затрагивает. В первую очередь, это девелоперы – появление на рынке государственного фонда переселения с его невероятными правами угрожает их бизнесу. Некоторые надеются, что их пригласят участвовать в программе, но пока таких перспектив не видно. Марат Хуснуллин сам строит в Москве 2 миллиона квадратных метров в год – нужен ли ему кто-то еще?
5. Программа реновации задумывалась как нерыночная система обращения квадратного метра. Возможность денежной компенсации за сносимое жилье пока не предусмотрена, а вместо равноценной площади предоставляется равнозначная. Как бы ни звучали причины, издержки слишком высоки. Создать внерыночный обмен в рыночных условиях сложно, и это всегда временная мера. В момент, когда новое жилье окажется на рынке, произойдет массовый выброс товара, что потрясет рынок, особенно учитывая, что жилье – это основное состояние граждан. Кроме того, отсутствие выбора нарушает свободу, лишая кого-то возможности оставаться в своем районе или переехать в другое место. Желающих переехать из Бескудниково на Сокол будет много, если были бы средства. Возможность компенсации поддержала бы стабильный спрос на рынке недвижимости, особенно в сочетании с ипотечными кредитами, открывая массу возможностей. Главное – внерыночное решение подрывает институт частной собственности, возвращая ситуацию в эпоху, когда государство предоставляет жилье неясной стоимости, что приводит к юридическим и экономическим коллизиям.
6. План сноса предполагает строительство около 80 миллионов квадратных метров. Из них 25 миллионов – для переселения, а остальные будут проданы. Что произойдет на рынке с появлением новых 55 миллионов квадратных метров? Все зависит от сроков, но поскольку они описаны очень общо (20 лет, но когда именно?), программа реновации воспринимается как единичное событие. Это может привести, во-первых, к падению цен на квартиры в Подмосковье, что невыгодно местным властям. Во-вторых, к падению стоимости вторичного жилья за пределами пятиэтажек. Это не выгонит собственников, но резко увеличит круг потенциально недовольных. Никто с ними пока не работает, но что будет, если начнут? В-третьих, стоимость первичного жилья на окраинах также снизится. Большинство квартир там находятся в ипотеке, и их стоимость обеспечивает стабильность банков, выдавших кредиты. Если программа будет реализовываться форсированными темпами, это может вызвать ипотечный кризис, аналогичный тому, что произошел в США в 2008 году. Многим это не понравится.
7. В программе реновации выбран только один путь – по лужковской модели. Новое строительство для переселения финансируется за счет покупателей квартир, построенных в результате уплотнения. Коэффициент уплотнения – 3,5 раза, значит, кроме 1,6 миллиона переселенных, в Москву добавится еще около 4 миллионов новых жителей. Если это произойдет за 20 лет, теоретически возможно, хотя и пугающе. Но их будут расселять в срединной зоне города, где старая инфраструктура. Как это повлияет на дороги, канализацию, электрические сети, школы и детские сады? На этот вопрос пока нет ясного ответа.
8. В настоящее время плотность застройки в районах пятиэтажек составляет до 10 тысяч квадратных метров на гектар. При уплотнении с коэффициентом 3,5 мы получаем 35 тысяч. Варианты расселения – это или лужковские 22-27 этажные жилые блоки, или башни, окруженные парковками для сотен автомобилей. Такие решения ставят под угрозу возможность создания квартальной застройки с многообразием функций. Пятиэтажки – это не шедевры архитектуры, их не нужно сохранять, но в результате такого плана мы можем получить лишь азиатские спальные районы, подобные китайским мегаполисам. Шанс создать в Москве качественную среду европейского полицентрического города уходит, и Москва сдвигается в Азию.
9. Правительство рассматривает только одну стратегию переселения пятиэтажек, что странно, учитывая объем программы. При этом выбор лужковской стратегии вызывает недоумение. Альтернативные варианты отсутствуют, рассматривается только план, предложенный московским стройкомплексом. Например, изменение не закона о статусе столицы, а закона об аварийных домах – переселение на любые свободные площади в любой район при неясной процедуре определения аварийности. Если предусмотреть денежную компенсацию по цене неаварийного жилья в том же районе, то это даст стабильный спрос на рынке и устранит необходимость в массовом сносе.
10. Важно помнить, что есть не только 20% противников, но и 80% сторонников программы. Пятиэтажки массово – это жилье с ограниченным сроком службы, и он истек. Многие живут в плохих условиях, и перспектива – превращение целых районов в гетто. У нас есть возможность улучшить жизнь большого числа горожан. Москва сегодня – это город с профицитным бюджетом. Если не использовать эти средства, они будут перераспределены, например, в Чечню. Мэр Собянин хочет направить эти деньги на благо граждан. Агитация против этого с использованием ложной информации приводит оппозицию к роли тех, кто препятствует миллиону с лишним граждан получить новое жилье. Это маргинальная и даже противоестественная позиция. Нельзя быть до такой степени безответственным.