Известно, что больше всего споров у граждан России возникает в сфере жилищных правоотношений. Причиной этому является отсутствие должного урегулирования данных правоотношений. В этой связи возникает вопрос: уважаемая Галина Петровна, пожалуйста, определитесь, кто в многоквартирном доме (МКД) является хозяином? Или, по вашему мнению, собственники помещений в МКД должны объединяться, создавая своего рода колхозы?
Главная проблема жилищного хозяйства России заключается в том, что, разбазарив национальное достояние, содержание жилищного фонда государство переложило на плечи своих граждан. В действующем Жилищном кодексе РФ уже раньше было указано, что содержание МКД должно обременять собственников помещений, расположенных в этих домах. 25 декабря 2012 года это положение было дополнительно закреплено Федеральным законом N 271-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ…». Согласно этому закону, собственники помещений в МКД (в дальнейшем для краткости «собственники») обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт так называемого «общего имущества дома (ОИ)». В российском законодательстве присутствует ряд норм, которые декларируют принадлежность ОИ собственникам. Однако имущество не переходит от одного собственника к другому только на основе деклараций; оно передается в результате сделки, где отчуждается от прежнего собственника и присваивается новому на условиях, фиксируемых соответствующим договором.
Следует добавить, что, согласно действующему законодательству, договора купли-продажи жилья не считаются заключенными, если они должным образом не зарегистрированы. Недавно управляющая компания (УК), с которой у меня нет никаких договорных отношений, прислала счет на оплату своих услуг по управлению домом, а также на покрытие затрат по содержанию этого дома, включая так называемые «общедомовые нужды (ОДН)». Но разве кто-то доказал, что я действительно являюсь совладельцем крыши, подвала и прочего ОИ? Поскольку этот факт, имеющий юридическое значение, судом не установлен, пожалуй, я воздержусь от всех этих платежей. Пусть УК потрудится доказать в суде, что я стал долевым собственником ОИ. В случае публично-правовых отношений гражданин, как правило, что-либо доказывать не обязан. Впрочем, доказательства обратного у меня имеются.
Ответ на вопрос о происхождении ОИ, по крайней мере, в отношении МКД, построенных в советское время, дает Конституция СССР (1977 г.), провозгласившая собственность достоянием всего народа. В соответствии со статьей 11 Конституции СССР к исключительной собственности государства были отнесены земля, недра, воды, леса, основные средства производства в различных отраслях, транспорт и связь, банки, имущество торговых, коммунальных и иных предприятий, а также жилищный фонд. После распада СССР всё это отошло Российской Федерации. Говоря о земле, недрах, водах, лесах, основных средствах производства, транспорте и прочем, стоит остановиться на судьбе нежилого фонда, инженерных коммуникаций и жилищного фонда, который стал предметом заботы Верховного Совета РФ. Своим Постановлением от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 он передал это имущество в муниципальную собственность. Это означает, что весь жилищный фонд, за исключением вилл и коттеджей, и по сей день остается собственностью муниципальных образований (МО).
Из этого следует, что содержание, управление МКД и финансирование ОДН должны обременять исключительно муниципалитеты. Во-первых, потому что указанные вопросы относятся к вопросам местного значения, и, во-вторых, потому что в противном случае муниципалитеты не смогут выполнять свою основную миссию — жизнеобеспечение населения. Муниципалитеты легко и просто сдают в аренду и продают встроенно-пристроенные помещения и подвалы в МКД, не спрашивая согласия собственников, которых они обременяют содержанием ОИ. Что это, если не политика двойных стандартов?
Парламентариям Государственной Думы России расслабляться не стоит. Их усилия следует сосредоточить на усовершенствовании жилищного законодательства в целом. Поскольку это требует разработки новой жилищной парадигмы, без участия независимых экспертов, возможно, им не обойтись.
