Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, так называемое «общее имущество» в многоквартирном доме (МКД) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Однако, данная формулировка вызывает сомнения. Точно так же, как и статья 290 Гражданского кодекса, указывающая на то, что общее имущество принадлежит исключительно собственникам квартир. Автор комментария к этой статье подчеркивает, что она не учитывает реального положения дел, только намекая на возможную принадлежность общего имущества.
Согласно статье 290, доля в праве общей собственности на общее имущество следует за правом собственности на жилое или нежилое помещение, так как общее имущество является принадлежностью главных вещей – жилых и нежилых помещений. Статья 135 Гражданского кодекса утверждает, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе этой вещи, если иное не предусмотрено договором. Очевидно, что жилые и нежилые помещения в МКД не могут существовать без «начинки» МКД, которую законодатель определяет как общее имущество, хотя эта интерпретация вызывает вопросы.
Эти помещения не отвечают главному критерию основной вещи – возможности самостоятельного использования по своему назначению. Другими словами, помещения и общее имущество, включая само здание, инженерные коммуникации и оборудование, не соотносятся между собой как главные вещи и их принадлежности, формируя сложную вещь. В соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса, разнородные вещи, образующие единое целое и используемые по общему назначению, должны рассматриваться как единая сложная вещь. Поэтому сделка, заключенная в отношении сложной вещи, затрагивает все ее части, если иное не предусмотрено договором.
Согласившись с комментатором, добавлю, что у любого дома, включая многоквартирный, должен быть единый хозяин. В случае МКД, таковым может быть только муниципальное образование в целом. Является очевидным, что эксперименты с капитализмом в сфере жилищного хозяйства рано или поздно приведут к тому, что государство покинет этот сектор, оставляя за собой лишь сбор налогов и различных поборов. В пользу этого прогноза говорят факты: у государства заканчиваются деньги на ремонт МКД.
19 октября 2012 года в Екатеринбурге на Всероссийском совещании, посвященном эффективному управлению жилищным фондом, вице-премьер Дмитрий Козак призвал граждан «скидываться» на ремонт МКД. Он заверил собравшихся, что власти проследят за целевым использованием собранных средств. Дмитрий Козак заметил, что проблемы с ремонтом многоквартирных домов вызывают множество споров и заблуждений, и признал, что «невидимая рука рынка» не смогла решить эти вопросы.
На мой взгляд, самое большое заблуждение состоит в том, что граждане, отвлекаясь от своих дел, должны создавать своего рода колхозы – ТСЖ, идя навстречу желанию государства освободиться от бремени содержания МКД. В времена советской власти МКД рассматривались как народное достояние. Государство управляло этим достоянием в интересах фактического собственника – многонационального советского народа. Однако постановлением от 27 декабря 1991 года Верховный Совет России передал жилищный и нежилой фонд, а также встроенные нежилые помещения и объекты инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность. Но муниципалитеты так и не передали это имущество собственникам помещений.
Это означает, что забота о состоянии муниципального жилищного фонда по-прежнему лежит на муниципалитете. Законопослушный читатель может сослаться на статьи 36 ЖК РФ и 290 ГК РФ, однако эти нормы имеют декларативный характер. Вещи, как известно, передаются от одного субъекта к другому на основании договора, фиксирующего условия сделки. Муниципалитеты никаких сделок с собственниками помещений не заключали. И не стоит ссылаться на то, что новым собственникам при передаче квартир в МКД якобы было передано общее имущество. Я, например, приватизируя свою квартиру, не получал ничего, кроме этой квартиры, и физически не мог принять другое имущество.
Дмитрий Козак заявил: «Мы не имеем права не решить, кто будет заниматься содержанием многоэтажек». Он подчеркнул, что многие призывают правительство отказаться от этой проблемы, но государство не может поступить так с населением. Подготовленный правительством проект закона о саморемонтах вызывает общественные дебаты, и, как отметил Козак, «закон требует разъяснения для граждан». Он также сообщил, что в каждом многоквартирном доме должны проходить собрания, на которых жильцы решат, как именно они будут ремонтировать и содержать свои дома.
Однако сначала на своих собраниях жильцы должны принять решение об освобождении муниципалитета от забот, связанных с содержанием «своего» дома, который по-прежнему относится к муниципальной собственности. Российское правительство, пользуясь тем, что граждане недостаточно хорошо ориентируются в жилищном праве, вводит их в заблуждение, утверждая, что мы сами должны заботиться о содержании МКД. Правительство считает, что обычные граждане, такие как музыканты и учителя, должны сами оценивать состояние крыш и подвалов? На брифинге после совещания Дмитрий Козак сообщил, что в России объем «недоремонтов» многоквартирного жилья составляет 3,5 триллиона рублей. Но таких средств ни у государства, ни у муниципалитетов нет. Поэтому, исходя из уровня доходов каждого жителя, мы должны просчитать, как сможем привести в порядок эти дома.
Если вам, читатель, неясно, что имел в виду вице-премьер, поясню: он фактически сообщил нам, что государство уходит из жилищного хозяйства. Теперь собственники помещений должны будут самостоятельно заботиться о своих МКД. А государства оставляет за собой роль контроля, хотя по замыслу власти, они должны обеспечить нормальное содержание МКД, а мы должны контролировать их деятельность.