По крайней мере, одна из причин фактического провала реформы ЖКХ заключается в том, что реформаторы сделали ставку на колхозы. По их замыслу в многоквартирных домах в массовом порядке должны были создаваться товарищества собственников жилья. Однако у дома должен быть единый хозяин. А хозяином домов, построенных при советской власти, должен оставаться муниципалитет.
Немного о собственности. На интуитивном уровне понятие о собственности имеют и животные. Хуже с дефиницией, потому что единое, казалось бы, понятие собственности специалисты определяют по-своему. Нас, однако, интересует обретение права собственности на общее имущество в многоквартирных домах собственниками помещений в этих домах. Да, закон декларирует такое право (ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ). Но ведь право собственности в силу деклараций не возникает. Это право может быть первоначальным. Оно может возникнуть у того, кто построил дом, например, у ЖСК. А может появиться у того, кто приобрел уже построенный дом. Самостоятельно и целиком. Или, вскладчину. Государственная или муниципальная собственность может отойти иным лицам. Например, в результате ее продажи или приватизации. Но для того, чтобы мы смогли присвоить муниципальное жилье, прежний его владелец должен произвести отчуждение этого жилья.
Реальный переход права собственности на жилье от одного субъекта к другому обеспечивается договором. Правда, но не любой: в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилья считается заключенным, если он был зарегистрирован в установленном порядке. Таких договоров в российской практике не существует. Не потому ли, как заметила председатель Ассоциации территориального общественного самоуправления Санкт-Петербурга и Ленинградской области Галина Белкова, в наших государственных свидетельствах о праве собственности на квартиры не сказано, что мы являемся также совладельцами общего имущества?
Учеными-рыночниками было доказано, что советскому народу жить станет легче и веселее, если природные ресурсы и крупные технико-технологические комплексы, включая естественные монополии, отдать одним, а на других возложить содержание социальных институтов (медицина, образование) и многоквартирных домов. Эта идея, реализованная посредством перестройки, обеспечила… развал СССР. А еще – расслоение населения. Оно разделилось на две, далеко не равные, фракции. В одной оказались абрамовичи, дерипаски и прочие прохоровы, в другой – все остальные.
Исправить ошибки, допущенные при перестройке, не просто, ведь это потребует национализации всего, что было роздано даром или почти даром. Но почему бы не начать с общего имущества многоквартирных домов? Признав его муниципальной собственностью. Ведь в этом случае муниципалитетам будет гораздо легче осуществлять свою миссию по жизнеобеспечению населения. Потому что, как уже говорилось, собственникам отдельных помещений трудно договориться между собой и о способе управления свалившимся им на голову общим имуществом, и о выборе организации, которая этим имуществом могла бы управлять.
К настоящему времени в России privatизировано в среднем около 80% квартир в многоквартирных домах. Но общее имущество в таких домах собственникам квартир никто не передавал. А это значит, что ответственность и за общее имущество, и за состояние многоквартирных домов в целом остается на муниципалитетах. Сказанное, впрочем, не означает, что на содержание жилищного фонда бюджету придется изыскивать дополнительные средства. Просто те деньги, которые за содержание многоквартирных домов мы – собственники квартир и нежилых помещений выплачиваем частным управляющим организациям, нам придется платить муниципальным унитарным предприятиям, специализирующимся в управлении жилищным фондом.